フロリダの不動産会社、セントルイスの住宅所有者らによる「株式窃盗」で告発

Nov 15, 2023

2022年12月21日水曜日、バークレーの自宅の前でポーズをとるダイアン・アレンさん。アレンさんは、500ドルの増額と引き換えに自宅に先取特権が設定されると分かっていたら、フロリダ州のMVリアルティと契約を結ばなかっただろうと語った。前払い。 現在、彼女の肩書きは曇り、キッチンを改装するために住宅担保ローンを組むことはできません。

ST. ルイ — ダイアン・アレンは、知らない番号からの電話を無視していました。 しかし、何度も繰り返した後、彼女はついに折れました。

相手の女性は、バークレーのミッドウッド アベニュー 8441 番地の所有者ですかと尋ねました。 「これはどういうことですか？」 アレンは尋ねた。 「当社の不動産サービスの利用に同意すれば、最大2,000ドルの現金を前払いしてもらえる可能性があります」と女性は語った。

アレンさんはトラックの支払いを取り戻すためにお金が必要でした。 そして8月のその日が終わる前に、公証人が彼女の家に来て、彼女に署名を求める書類に目を通した。 彼らは彼女に500ドルの小切手を渡しました。

「私は『何が引っかかるの？』と言い続けた」とアレンは語った。 「もし自分の家に先取特権があると知っていたら、決してサインしなかっただろう。」

しかし、MVリアルティという会社は、アレンさんが売却した場合にフロリダの不動産仲介会社を利用するという40年間の契約の担保として、家に対する先取特権を記録した。

現在、アレンさんは、所有地に余分な先取特権があるため、キッチンのリフォームに利用しようとしていた住宅担保ローンを利用できません。 銀行は借り換えに二の足を踏む可能性が高い。 そして、彼女の家の価値（MVリアルティが決定した価値）の最大3％は現在、仲介手数料か、ほぼ発動されるように設計されていると思われる条項に基づく解除料のいずれかでMVリアルティに支払われている、と弁護士のロブ・スウェアリンジェン氏は語った。アレンの代理人を務める非営利法律事務所リーガル・サービス・オブ・イースタン・ミズーリと提携。

MVリアルティによると、同社の契約は住宅所有者が住宅を売却する場合に同社の仲介業者を利用することのみを約束するもので、手数料の3％は業界基準に沿っているという。 ポストディスパッチによってレビューされた契約には、不動産に対して先取特権が記録されることを明記した条項が含まれています。

しかし、MVリアルティ以外の仲介業者を利用して住宅を売却した場合、住宅価格の3％に相当する違約金が課されることに加え、40年契約には、住宅が相続人に譲渡され、相続人が相続人に譲渡しなかった場合に発動される早期解除条項が含まれている。数日以内に再度契約を締結しないでください。

「それは誰もが忘れ、相続人には気づかれない隠された手榴弾のようなものだ」とMVリアルティに対する訴訟の準備を進めているスウェアリンゲン氏は語った。 「これは株式窃盗装置です、これは何ですか。」

不動産記録によると、法務局は、MVリアルティがミズーリ州の少なくとも100人の住宅所有者と契約を締結し、そのうち約40人がセントルイス地域にあると推定している。

同社は最近、州司法長官や議会議員らの注目を集めている。

11月下旬、同社の本拠地であるフロリダ州の司法長官アシュリー・ムーディ氏が、欺瞞的な商行為と電話勧誘法違反を主張して、同社を相手取って最初に訴訟を起こした。 フロリダ州司法長官の訴訟では、MVリアルティが「住宅所有者給付契約」を宣伝する680万通以上のボイスメールを残していたことを示す、ある電話勧誘サービスの記録が引用されている。

ムーディは訴訟を発表した11月29日のニュースリリースで、「不動産から資本を吸い上げることを目的とした40年間の義務を課せられる形で、何も疑うことを知らない住宅所有者を食い物にする企業は恥ずべきことだ」と述べた。

先週、ペンシルベニア州のジョシュ・シャピロ司法長官とマサチューセッツ州のモーラ・ヒーリー司法長官も同社に対して同様の訴訟を起こした。 シャピロ氏の事務所によると、MVリアルティは全米で約3万2000件の「住宅所有者給付協定」を締結しており、2021年の約7800件から増加していると主張している。

シャピロ氏は先週の声明で、「MVリアルティは経済的に脆弱なペンシルベニア人を悪用する詐欺だ」と述べた。

MVリアルティの広報担当ダイアナ・ロンドン氏は声明で、「必要に応じて政策立案者、規制当局、司法長官と協力することに尽力している」とし、「事実が全面的に報道された後、こうした議論がMVリアルティの事業のあり方を強化すると確信している」と述べた。取引は合法かつ倫理的であり、私たちのチームは州法および連邦法を完全に遵守して業務を行っています。」

ロンドン市は声明で、「（住宅所有者給付協定）のような新しく革新的なビジネスモデルは、既存の産業を変革する可能性があり、時には批評家からの疑問や、既存のビジネスモデルが脅かされている企業からのあからさまな敵意を招く可能性がある」と述べた。 「しかし、MV Realtyが不当または欺瞞的な行為に関与したと示唆するのはまったくの誤りです。」

水曜日、シェロッド・ブラウン米上院議員（オハイオ州民主党）、ロン・ワイデン上院議員（オレゴン州）、ティナ・スミス下院議員（ミネソタ州）は、MVに関する最近のメディア報道を引用し、連邦取引委員会と米国消費者金融保護局に書簡を送った。不動産。 規制当局に対し、州司法長官と協力してMVリアルティの商行為や同様の不動産仲介業者の物件掲載契約を調査するよう求めた。

ミズーリ大学コロンビア校の不動産法教授、R・ウィルソン・フライヤーマス氏は、住宅所有者に家を売却したり前払い金を返済したりする義務がない場合、基礎となる先取特権が有効なのかどうか疑問を呈している。 同氏によると、米国土地所有権協会はすでに、不動産仲介業者だけでなくあらゆる種類のサービス契約を不動産所有権に結び付けることを禁止するモデル法案を起草しているという。

ここ数週間の見出しの多くは、セレブニュースサイトTMZのものを含め、同社の顔であるCBSリアリティ番組「ビッグ・ブラザー」の2013年シーズンの出場者（アマンダ・ザッカーマン）であるアマンダ・ザックマンに焦点を当てていた。見せる。

しかし、将来の上場契約を利用するというアイデアのきっかけは、住宅価値に関連する資産を証券化する方法を探していたニューヨークの投資会社と、10年前に金融商品をめぐって連邦訴追に直面した会社を率いていたフロリダ州の金融サービスのベテラン2人から来たのかもしれない。生命保険と結びついている。

MVリアルティのCEOは、かつてフロリダの金融サービス会社インペリアル・ホールディングスのCEOを務めたアントニー・ミッチェル氏だ。 同氏は10年前、MVリアルティの少数投資家であるジョナサン・ニューマンとともにインペリアル・ホールディングスを率いた。 ニューマン氏は、FBIがインペリアル・ホールディングスのボカラトン事務所を捜索し、捜査を受けていることが明らかになった後、2012年にインペリアル・ホールディングスの社長兼最高執行責任者を辞任した。

司法省は2012年4月、生命保険契約に関連した金融商品の販売を巡り、インペリアルホールディングスと不起訴合意に達した。 司法省は、同社の協力、生命保険商品事業の中止、行為に関与した従業員の退職などを理由に、同社を不起訴にすることに同意した。 ニューマン氏の辞任後、インペリアル社の社長に就任したミッチェル氏は、司法省の合意から数カ月後に会長を辞任した。

裁判所文書によると、ニューヨークの投資会社イノヴァタス・キャピタルは、MVリアルティの上場契約のアイデアをミッチェル氏とニューマン氏に持ち込んだと主張した。 イノヴァタスのデビッド・シフ最高経営責任者（CEO）は、彼らがMVリアルティを支配していると信じて、不動産の価値に結びついた金融商品として将来の仲介業者の上場契約を生み出す方法について2人に持ちかけた。 MVリアルティはイノヴァタスに対する自社の訴訟で、2人は「これまで証券化されていなかった資産クラスを組成し、証券化した豊富な経験」を持っていたと主張している。

両社は機密保持契約とMVリアルティによる仲介業者掲載契約の利用を巡り、2018年から訴訟を起こしている。 ペンシルベニア州とマサチューセッツ州の司法長官訴訟から数日後の先週、両者は和解した。

イノヴァタス・キャピタルの広報担当者はコメント要請に応じなかった。

MVリアルティによると、ニューマン氏はMVの少数株主であり、同社の従業員や役員ではなかったという。 ロンドン政府は、訴訟は「友好的に」解決されたと発表した。

「解決済みの過去の訴訟と、MVが議員らと行っている現在進行中の会話を結び付けようとしているようだ」と彼女は電子メールで述べた。 「それらは互いに何の関係もありません。会社は、あなたがあなたに与えられていることが明らかなものではなく、現在の事実に固執することを歓迎します。」

ロンドンは、MVリアルティが今後の上場契約を証券化する予定はないと述べた。 フロリダ州司法長官訴訟では、同社の最高執行責任者デビッド・マンチェスター氏が「消費者との契約におけるMVリアルティの権益を証券化する責任がある」としている。

このアイデアにイノヴァタス・キャピタルが関与していることは、住宅所有者に前払い資金を援助するというMVの主張が、ウォール街の新たな製品を生み出そうとしている金融技術者にとって単なる見せかけに過ぎないことを示している、とスウェアリンゲン氏は述べた。

「住宅所有者にとって何の利益にもなりません」とスウェアリンゲン氏は語った。 「それは証券化スキームだった。」

2022年12月21日水曜日、セントルイスの自宅内でポートレートのポーズを取るマーセラ・ジャクソン。ジャクソンはマイアミ・ストリートに所有する家について、フロリダに本拠を置く不動産会社MVリアルティと契約を結んだ。その結果、彼女の財産に対する先取特権が発生しました。

セントルイス南部に戻ると、マーセラ・ジャクソンは幸運な人の一人かもしれない。 彼女は仕事中に MV リアルティのエージェントからの勧誘電話を受けると、自宅を掲載するために MV を使用することに同意するとお金を支払う必要があると言われました。 彼女はそのお金が何に使われるのか理解していませんでしたが、現金を使うことはできました。 それで彼女は電話を切らなかった。 彼らは素早く動きました。

「私はその金曜日に彼らと話をし、彼女はその金曜日に契約書を送ってくれました。そして月曜日の朝10時に公証人がそこにいました」とジャクソンさんは語った。

彼女は MV リアルティと 2 ベッドルーム、1 バスルームのタワー グローブ サウスの家を契約しましたが、何かがおかしいと感じました。 彼女は彼らから渡された629ドルの小切手を決して換金しなかった。 MVは自宅に対する先取特権を記録していません。

「ずっと何かがおかしいように感じていた」とジャクソンさんは言う。「でも、それを指摘することはできなかった」

人口動態の課題: セントルイスは、過去 10 年間、国内で最も成長が遅れた大都市圏の 1 つでした。 ジム・ギャラガーは生活の質についてもっと心配すべきだと主張するが、デビッド・ニクラウスは成長なくしてこの地域の繁栄はありえないと反論する。

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