オハイオ州第4州、「恥ずべきビジネスモデル」でMVリアルティを訴訟へ

Nov 20, 2023

オハイオ州は、フロリダ州、ペンシルベニア州、マサチューセッツ州での「住宅所有者給付協定」をめぐる規制当局の捜査を受け、MVリアルティ社を欺瞞行為で訴訟を起こした最新の州である。

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MV Realtyは現在、州司法長官からの4度目の訴訟と連邦通信委員会からの警告の対象となっている。

オハイオ州は先週、虚偽行為の疑いでMVリアルティを相手取って訴訟を起こした最新の州となった。 33の州で事業を展開し、認可を受けた代理店が500人以上いるこの仲介業者は、MVリアルティが2018年から提供している「住宅所有者給付契約」を巡り、現在複数の州規制当局の調査を受けている。

MVリアルティの本拠地であるフロリダ州司法長官が11月末に同社を相手取って訴訟を起こした最初の州となり、12月にはペンシルベニア州とマサチューセッツ州が続いた。 この仲介業者は、MVリアルティの不動産手数料を確保するために、貧しい住宅所有者に、自宅を掲載する40年間の契約と不動産の先取特権と引き換えに現金を提供している。

オハイオ州のデーブ・ヨスト司法長官は声明で、「住宅所有権で人々を意図的に騙して金儲けをさせるのは恥ずべきビジネスモデルだ」と述べた。 「本当に良い取引であれば、詳細はすべて書面で明確に説明されるだろう。オハイオ州は被告らの欺瞞的な行為を容認する必要はない。」

オハイオ州の2月13日の訴状は、オハイオ州のMVリアルティ、同社の創設者アマンダ・ザックマン氏と主任ブローカーのダイアナ・レマー氏に対し、オハイオ州法に違反する「誤解を招く混乱を招く」不動産契約の交渉や、不動産契約の取り締まりを差し止める予備的および恒久的な差し止め命令を求めている。適切なライセンスを取得せずに不動産業を営むこと。 ザックマンさんはオハイオ州の免許を持っていないが、それでも州内で違法に不動産サービスを提供していると訴訟では主張されている。

ＭＣリアルティの広報担当ダイアナ・ロンドン氏は電子メールでの声明で、不動産と専門ライセンスについて「オハイオ州委員会と話し合うことを楽しみにしている」とインマン氏に語った。

MVリアルティの住宅所有者給付契約に基づき、仲介業者は住宅所有者が今後40年間いつでも住宅を売却することに同意する契約を結んだ場合、住宅所有者に300ドルから5,000ドル（住宅の価値に応じて）を現金で前払いする。 、MV Realtyを取引ブローカーとして住宅をリストアップします。

買主ブローカーが取引に関与している場合、手数料の総額は販売価格総額の少なくとも 6% に達する必要があり、MV Realty は販売価格の少なくとも 3%、または契約時の不動産価格の 3% を受け取ります。どちらか大きいほうが署名されます。 MV Realty が不動産の価値を決定します。

買い手ブローカーが関与していない場合、MV Realty は販売価格総額の最低 6% または契約締結時の不動産価格の 3% のいずれか大きい方を受け取ります。

住宅所有者が別の仲介業者に住宅を掲載することを決定した場合、住宅所有者は契約締結時の不動産価格の 3% を MV リアルティに対して支払う義務があり、これは合計で数千ドルになる可能性があります。

この契約は、不動産の将来の相続人を拘束し、住宅所有者が債務不履行をした場合、MV Realty がその不動産に対して未払い額の先取特権または抵当権を課すことを明記しています。 この契約には仲裁条項が含まれており、住宅所有者はMVリアルティに対する集団訴訟に参加することができない。

また、住宅所有者が40年が経過する前に契約をキャンセルすることにした場合、仲介業者は住宅価格の3パーセントに相当する中途解約手数料を請求する。

訴状によると、MVリアルティの住宅所有者給付契約は独占的掲載権契約や代理店契約を反映しており、こうした契約に関して州が義務付けている以下のような情報が省略されている。

オハイオ州司法長官事務所は、MV Realtyとの契約によって影響を受ける消費者に対し、州の不動産・専門家ライセンス局に苦情を申し立てるよう呼びかけた。

米国土地所有権協会（ALTA）は、MVリアルティのような契約を法的強制力のないものにし、土地記録への記録を阻止するためのモデル法案の策定に貢献したと述べ、仲介業者に対するヨストの訴訟を称賛した。

ALTAの最高経営責任者（CEO）ダイアン・トゥーム氏は声明で、「住宅は消費者にとって最大の金融投資であることが多く、その財産権は保護されなければならない」と述べた。 「優れた公共政策は、不当な取引コストによって将来の不動産の売却や借り換えの能力が不当に制限されないようにすることで、土地所有の確実性をサポートするものでなければなりません。」

これとは別に、FCCは1月24日、米国に本拠を置くすべての音声サービスプロバイダーに対し、「不動産仲介会社MV Realtyから対象消費者への明らかに違法なロボコールトラフィックを助長するダイヤルプラットフォームPhoneBurnerからの違法と思われるトラフィックを効果的に軽減する」よう警告を発表した。 同庁は、FCCが「明らかに住宅所有者に焦点を当てたロボコール詐欺キャンペーン」とみなしたトラフィックをブロックすることが効果的な緩和の一例になるだろうと述べた。

FCC の公告によると、FCC は MV Realty が Do Not Call レジストリに登録されている番号に対して行った 1,190 万件の電話を特定しました。 住宅所有者からの苦情は、電話をかけることに同意しておらず、MVリアルティと確立されたビジネス関係を持っておらず、電話を止めるよう求められたにも関わらず仲介業者が繰り返し住宅所有者に電話をかけ、FCCの電話勧誘規則に違反していることを示した。

FCC委員長のジェシカ・ローゼンウォーセル氏は声明で、「住宅ローン詐欺は、私たちが目にするロボコールの中でも最も悪質なタイプの一つだ」と述べた。

ローゼンウォーセル氏は、「経済的に厳しい住宅所有者に、欺瞞的な製品やサービスを提供するためだけにこのような迷惑電話を送るのは良識に欠ける」と付け加えた。 「そのため、現在これらの電話は受け付けておりません。」

編集者注: この記事は MV Realty からのコメントにより更新されました。

アンドレア・V・ブランビラにメールしてください。

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