フロリダ州初、40歳以上のMVリアルティを提訴

Nov 20, 2023

フロリダ州は、MVリアルティの3パーセントの手数料を確保するために、貧しい住宅所有者に住宅を掲載する40年間の契約と不動産の先取特権と引き換えに現金を提供する仲介業者、MVリアルティに対して訴訟を起こした全米初の州となった。

11月29日にヒルズボロ郡巡回裁判所に提出された訴状の中で、フロリダ州司法長官事務所は、フロリダに本拠を置くMVリアルティ、その創設者アマンダ・ザックマン（旧名アマンダ・ザッカーマン）、同社最高経営責任者（CEO）アントニー・ミッチェル、最高執行責任者（COO）デビッド・マンチェスターを、同法に違反したとして告発した。フロリダ欺瞞的および不公正な貿易慣行法 (FDUTPA)。

訴状には、「被告らは、消費者から住宅資産をだまし取ることを目的として、フロリダ州の現行法を回避しようとする複雑で欺瞞的な計画に関与している」とされている。

「この訴状に記載されているMVリアルティの行為および関連する商行為は、良心に衝撃を与えるものである」と訴状は付け加えた。

MVリアルティの広報担当ダイアナ・ロンドン氏は電子メールでの声明でインマンに対し、「事実が全面的に報道された後、フロリダ州司法長官がMVリアルティの商取引が合法かつ倫理的であり、当社チームが完全にコンプライアンスに従って業務を行っていると認定してくれると確信している」と語った。法律と一緒に。」

MVリアルティは33の州で事業を展開し、500人以上の認可を受けた代理店を擁しているが、現在、ノースカロライナ州、マサチューセッツ州、メリーランド州、ペンシルベニア州を含む複数の州の規制当局によって、同社の「住宅所有者給付契約」を巡り調査を受けている。 9月、タンパベイ・タイムズ紙は、フロリダ州司法長官事務所が2020年以来、仲介に関する16件の苦情を受けてMVリアルティを捜査していると報じた。

ロンドンはインマンに対し、フロリダ州がMVリアルティを訴えた最初の州であり、このような訴訟は「急成長している革新的な企業では珍しいことではない」と語った。

「私たちは、フロリダ州司法長官との前向きな議論と解決に至ることを楽しみにしています。また、住宅所有者給付プログラムと MV リアルティの一流のプロフェッショナリズムに圧倒的な感謝の意を示しているフロリダ州住民に住宅所有者給付プログラムを提供し続けることを楽しみにしています。不動産サービスです」と彼女は言いました。

プログラムを継続したいというMVリア​​ルティの希望は、同社に対する訴訟におけるフロリダ州司法長官の目的に真っ向から反することになる。 訴状は、MVリアルティと住宅所有者との現在の契約の強制執行を禁止し、MVリアルティが「欺瞞的、不当、または非良心的な契約条件を含む」住宅所有者給付契約を提供することを阻止し、仲介業者が住宅所有者から受け取った金銭を返還し、容疑者に対して罰金を科すことを求めている。裁判所からの要求の中でも、故意の法律違反。

「MVリアルティは貿易や商取引において、確立された公共政策に違反し、非倫理的、抑圧的、不謹慎、または消費者に実質的に有害な行為や慣行を行っている」と訴状には述べられている。

MVリアルティの住宅所有者給付契約に基づき、仲介業者は住宅所有者が今後40年間いつでも住宅を売却することに同意する契約を結んだ場合、住宅所有者に300ドルから5,000ドル（住宅の価値に応じて）を現金で前払いする。 、MV Realtyを取引ブローカーとして住宅をリストアップします。

買主ブローカーが取引に関与している場合、手数料の総額は販売価格総額の少なくとも 6% に達する必要があり、MV Realty は販売価格の少なくとも 3%、または契約時の不動産価格の 3% を受け取ります。どちらか大きいほうが署名されます。 MV Realty が不動産の価値を決定します。

買い手ブローカーが関与していない場合、MV Realty は販売価格総額の最低 6% または契約締結時の不動産価格の 3% のいずれか大きい方を受け取ります。

住宅所有者が別の仲介業者に住宅を掲載することを決定した場合、住宅所有者は契約締結時の不動産価格の 3% を MV リアルティに対して支払う義務があり、これは合計で数千ドルになる可能性があります。

この契約は、不動産の将来の相続人を拘束し、住宅所有者が債務不履行をした場合、MV Realty がその不動産に対して未払い額の先取特権を課すことを明記しています。 この契約には仲裁条項が含まれており、住宅所有者はMVリアルティに対する集団訴訟に参加することができない。

訴状は、MVリアルティがローンの代替品として販売している住宅所有者給付契約の条件は、契約違反によるMVリアルティの損害賠償を反映していない「高利な返済要求」に相当すると主張している。

フロリダ州のアシュリー・ムーディ司法長官はプレスリリースの中で、MVリアルティとその幹部らを「住宅所有者がわずかな前払いで住宅資産を手放す結果となる欺瞞的で不公平かつ非良心的な商慣行」を行っていると非難した。

ムーディ氏は、MVリアルティは契約に基づき、住宅が差し押さえられたり、相続人に譲渡されたり、売却された場合、「同社が不動産物件掲載サービスを提供したかどうかに関係なく」、住宅価格の3パーセントの支払いを要求していると指摘した。たとえば、別のブローカーを通じて。

訴状はまた、MVリアルティが住宅所有者福利厚生プログラムを宣伝するために「欺瞞的で虐待的な電話勧誘および広告行為」を行っており、その中には全国電話拒否登録者への450万件の電話や、680万件の録音済みの不要なボイスメールの放置も含まれていると主張している。

「HBAに登録した消費者の多くは高齢者で、認知能力が限られている人もおり、第二言語として英語を話す人もいる」と訴状にはある。

「原告が検討した消費者の苦情には、被告の強引なマーケティングの申し立て、HBAの契約条件に関する不十分な開示または虚偽表示、消費者が署名した文書の虚偽表示を含む不誠実な販売慣行、法外な罰金を課せられることなく住宅の借り換えや移転ができないことなどが含まれる。 ; そして、彼らが何に署名しているのか、そしてなぜ署名しているのかについての一般的な混乱。

「住宅所有者の告訴の中には、被告が署名を偽造したり、自宅で勧誘された脆弱な人物や精神的に無力な人物の署名を入手したと主張するものもある。」

さらに、ムーディによれば、MVリアルティが住宅に関して提出する40年間の覚書により、住宅所有者が借り換えや住宅資産を活用することが困難または不可能になっているという。 訴状によると、MVリアルティはフロリダ州だけで住宅所有者の権利を曇らせる公記録申請を9,123件以上行っている。

ムーディー氏は声明で「多くのフロリダ人にとって、自宅は最も重要な資産であり、経済的安定の礎である」と述べた。

「不動産から資本を吸い上げることを目的とした40年間の義務を課せられる形で、何も疑うことを知らない住宅所有者を食い物にする会社は恥ずべきことだ。私はこの欺瞞的な行為を終わらせ、フロリダの住宅所有者をさらなる被害から守るために訴訟を起こした。」

訴状では、多くの消費者が、MVリアルティが先取特権として機能する自社の不動産について覚書を記録していることを知らなかったと苦情を訴えていると強調しており、訴状では先取特権には「フロリダ州法に法的根拠はない」と述べている。

さらに、訴状は、不動産ブローカーまたは不動産仲介業者が「あらゆる郡の公記録に（あらゆる文書を）載せたり、載せさせたりすること」は犯罪であると指摘した。不動産…手数料を徴収する目的、仲介業者、販売員、その他の者に金銭の支払いを強制する目的、またはあらゆる違法な目的。」

MV Realty のウェブサイトには、住宅所有者の敷地には先取特権が設定されていないと明示されています。 しかし訴状では、証券会社がその文言を変更したのはつい最近であると指摘している。 訴状によると、MVリアルティは2022年初秋までに住宅に先取特権を設定していることを明らかにしなかったが、その時点で、仲介業者はWebサイトのFAQに開示を追加し、実際にそうしたことと、一部の州では先取特権が設定されている旨を認めたという。いわゆる備忘録。

フロリダ州司法長官による MV Realty に対する訴状、2022 年 11 月のスクリーンショット

訴状によると、MVリアルティは2022年晩秋にその文言を変更し、住宅の先取特権を申請しないと述べた。

「現在の文言は、覚書が先取特権以外のものであるかのように誤って示唆している」と訴状は述べた。

「しかし、覚書が実際に先取特権として機能するという事実は、まさに次の FAQ で明らかになります…被告は、HBA に参入することの完全な影響と、被告が消費者の自宅に先取特権を設定しているという事実について、消費者を混乱させ、誤解させようとしています。 40年。」

次の FAQ は借り換えに関する質問で、MV リアルティと住宅所有者給付契約を結んだ住宅所有者が借り換えするには、MV リアルティが「覚書または先取特権」を解除する必要があることが明らかになりました。

2022 年 12 月 6 日の MV Realty Web サイトのスクリーンショット

「多くの貸し手は、消費者が住宅を借り換えたり、信用枠やリバースモーゲージなどの金融商品を通じて住宅資産を利用しようとしたりする場合、HBAに基づいて提出された先取特権は完全な資格剥奪であると考えている」と訴状は述べている。 。

「被告らは、HBAの覚書を記録することが消費者が住宅資産にアクセスする能力に及ぼす影響を明らかにしていない」と訴状は付け加えた。

「この重要な情報の省略は欺瞞的であり、消費者が MV Realty と HBA を締結するかどうかについて十分な情報に基づいた決定を下すことを妨げています。さらに、HBA は住宅所有者の相続人や相続人（多くの場合、HBA についてまったく知識がありません）に、住宅所有者の死亡から 10 日以内に会社が満足する形で HBA を引き継ぐか（多くの場合、これは現実的ではありません）、中途解約料を支払う必要があります。」

最近、当社はフロリダ州司法長官によって提起された苦情を認識しました。 弊社の弁護士が現在検討中です。 私たちは、事実が全面的に報道された後、フロリダ州司法長官が MV リアルティの商取引が合法かつ倫理的であり、私たちのチームが法律を完全に遵守して業務を行っていることを認定してくれると確信しています。 私たちはフロリダ州司法長官事務所と協力してこれらの取引を規制することを楽しみにしており、全力で取り組んでいます。

いくつかの背景情報を知っておくことが重要です。

住宅所有者給付契約 (「HBA」) は、住宅所有者が将来住宅を売却することを決めた場合に、当社が不動産仲介人としての権利に対して前払いで料金を支払い、業界標準の手数料を獲得するという単純な契約です。 住宅所有者給付プログラムの目的は、住宅所有者が、今日の現金支払いと引き換えに、住宅を売りに出す機会を当社に与えることです。 HBA は不動産物件掲載契約ではありません。 将来、住宅所有者が住宅の売却を決定した場合には、標準的な承認済み形式の不動産物件掲載契約が締結される予定です。 HBA の期間は 40 年ですが、当社が販売者を代表する機会はわずか 6 か月です。 これが住宅用不動産物件掲載契約の標準的な条件です。 その期間 (6 か月) 以内に住宅を売却できない場合、所有者は別のエージェントと同等またはそれ以上の条件で、または自分で住宅を売却することができます。その場合、MV[i] に対して何の義務もありません。 当社は他の住宅用不動産業者とまったく同じ仕事をしていますが、住宅所有者に前払いで料金を支払うため、事実上すべてのケースで料金が安くなります。 いくつかの追加点として、住宅所有者は家を売却する必要はなく、その場合、MV は何も得られず、住宅所有者は彼らに支払われた前払い金を保持します。 また、MV は住宅の価格を設定することはできません。これは住宅所有者のみが決定します。 最後に、MV は、書面で情報を求めて「オプトイン」した人、または当社に具体的に紹介された人にのみ電話および連絡します。

覚書MVファイルは先取特権ではありません。 むしろ、覚書を記録することは、MV に住宅の売却において彼らを代表する機会を与えるという住宅所有者の約束を公に通知するだけの役割を果たします。 これは、住宅所有者が HBA を忘れたり見落としたりして、MV に代理人になる機会を与えずに住宅を売却しようとした場合に、MV を保護するためです。 地役権の記録に例えるとよいでしょう。 それは日常的でどこにでもあるものです。

これは、HBA[ii] に 12 ポイントの太字で明確に開示されています。 借り換えや住宅担保ローンの促進を求められた場合、MV は住宅所有者に無料で要請があれば、ほぼ常に申請を削除してきました[iii]。 実際、MV はすべての既存の HBA を修正し、あらゆる場合にそうすることを MV の義務とする作業を進めています。

同社は消費者向け情報開示に強力かつ継続的に取り組んでおり、常に情報を追加しています。 当社の現在の開示内容には、40 年の期間の説明、覚書の提出、契約解除料のすべてが 12 ポイントの太字で記載された、大きなフォントでの契約自体の明確で明確な文言が含まれますが、これに限定されません。 住宅所有者給付プログラムが進化するにつれて、MV は開示情報を追加し、より消費者に優しいものとなるようその慣行を変更しました。 この一例として、MV は最近、各住宅所有者との録音電話の要件を導入し、クロージング前に HBA の重要な条件を口頭で​​確認するようにしました。 MV は、契約書、置き去り文書、および Web サイトの消費者向けの機能を一貫して強化してきました。

契約書に記載されている開示の多くは、顧客が署名した 1 ページの「置き去り」文書で再度強調されています。

さらに、同社の Web サイトは、これらと同じ主要なプログラム機能と広範な FAQ セクションを目立つように表示するように強化されました。

当社は、クライアントが住宅の購入と売却のストレスの多いプロセスを乗り切るのを支援することに情熱を注ぐ、地元の認可を受けた不動産業者を何百人も雇用していることを誇りに思っています。

[i] 住宅所有者には販売までに 60 日、成約までに 60 日の猶予期間が与えられます。 ただし、当社はこれらの期間の延長を検討中です。

[ii] HBP の発展に伴い、MV は開示に費用を費やしています。 現在の契約は指定どおりですが、すべての過去の契約がそのようにフォーマットされるわけではありません。

MV Realty の住宅所有者給付協定とこの訴訟の申し立てについてどう思いますか? 以下のコメント欄でお知らせください。

アンドレア・V・ブランビラにメールしてください。

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